這是一個看似簡單，實則復雜的投資游戲。“穩賺不賠”的承諾背后，有著太多的風險因素。是“一鋪旺三代”，還是被深深“套牢”？
在限購令背景下，人們紛紛選擇“帶租約商鋪”。然而早在幾年前，國家就已經禁止以“售后包租”形式銷售商鋪。為何禁令之下，這種經銷模式經久不衰？另類的地產投資方式，是否能給人們帶來預期的收益，背后又隱藏著怎樣的風險？
有統計數據顯示，沈陽今年前8個月的商業地產銷售量出現比較明顯的增幅。公寓、寫字樓和商鋪網點的成交量增長速度較快。
在“二環內商品房限購”和銀行緊縮房屋貸款的形勢下，一些手中有些閑錢的沈陽市民選擇了購買小面積商鋪。而市場供應的那些商鋪中，帶有“租約合同”的商鋪對投資者而言，更具吸引力。開發商也往往會大膽承諾8%以上的收益率。然而，“帶租約商鋪”真的有廣告中宣傳得那么美好嗎？記者調查的結果并不樂觀。
蒸發的結婚經費
站在沈陽市和平區一處已經關門的商場樓前，張女士神情黯然，“三樓有間商鋪是我的。原本還想靠它多賺些錢，風風光光舉行婚禮呢……”作為4年前勇敢試水“售后返租商鋪”的投資者，張女士為自己總結的教訓是“開始太沖動，事后太粗心”。
4年前，張女士與男友登記結婚。雙方家長給他們的結婚經費總共是8萬元。“那時正好去房交會湊熱鬧，看到這個項目，又聽說帶返租的，就動了心。”張女士回憶，當時項目的售樓員說，商場竣工投入使用后，開發商負責整體運營3年，打廣告、招商。等到商場經營走上正軌，就把商鋪交還給投資者，由投資者決定是自用還是繼續往外出租。而且，這3年的房租會以“在總房款中扣除”的方式返給他們。
她和丈夫幾乎沒有猶豫，當場就交了定金，簽了合同。就這樣，本來打算用于婚禮的8萬元變成了當時還沒竣工的商場里的一間小商鋪。“我跟老公商量了，這8萬元要是拿來辦婚禮，一下子就花光了。我們拿這筆錢投資的話，先等3年，3年之后商場運行進入正軌了，我們就自己開家小服裝店，以后的生活都不用愁了。”
商場竣工后，很快就張燈結彩地開張了。不過張女士沒料到，這個廣告中明明說是百貨商場的項目，里面竟然都是些賣菜和賣調料的攤位。不僅如此，商鋪的產權證也遲遲辦不下來。因為商場已經正常開業，所以張女士也沒有多想，只是耐心等待著3年到期，自己好收回商鋪，開夢寐以求的服裝店。沒想到，3年到期后，她面對的竟然是個人去樓空，大門緊鎖的商場。“婚禮辦不了，服裝店也開不成了……”張女士覺得，這8萬元錢算是打了水漂。
記者在調查中發現，投資商鋪卻吃了大虧的投資者，并不是張女士一人。劉先生也是購買商鋪，卻被深深“套牢”的投資者。他購買的商鋪目前也是空置狀態。“招不到商”是這些商鋪成為空殼的重要原因。劉先生購買商鋪的開發商雖然很負責任地將承諾的5年租金一分錢不差付給了投資者，但是返租期一宣告結束，投資者們就面臨了這樣的窘境。
火熱的“帶租約商鋪”
自從沈陽加入“商品房限購令大軍”，二環以內的商品房已經成為地產投資者們的鏡中花、水中月。轉戰商業地產，是他們理所當然的選擇。順應這種變化，商鋪的廣告中也充斥著“一鋪旺三代”、“超高回報率”等等充滿誘惑力的宣傳語。
在一處在建商鋪銷售處，頭發花白的黃女士告訴記者，她是退休教師，手里有些閑錢，想買個商鋪做投資。“基金、股票什么的我也弄不明白，買個鋪子實在些。就算自己不開店，租出去也能賺到錢。”
這處在建商鋪的賣點就是“帶租約商鋪”。在銷售處，售樓人員也給以投資者身份前來“咨詢”的記者仔細講述了“帶租約商鋪”的好處。“你不用操心商鋪能不能租出去，因為有開發商給你兜底呢。你出錢買了商鋪之后，開發商會委托管理公司將商鋪用于整體租賃經營，按照之前的約定，定期把租金返還給你。”
售樓人員還很有誠意地給記者分析了這種銷售方式對投資者和開發商雙方的好處，“帶租約賣商鋪，吸引力強，能讓我們快速回籠資金。對你們來說，每年最少8%的收益，穩賺不賠。現在什么投資能這么保靠？”
記者走訪了沈陽多家正在銷售的商鋪項目，這些項目大都承諾可以帶租約銷售。有的是開發商將“帶租約”直接承諾給投資者，有的是將“帶租約”算在給投資者提供的優質物業服務中。這些商鋪的銷售處都很熱鬧，每家都能看到手拿廣告宣傳單詢問商鋪銷售細節的投資者。
返租中的“游戲規則”
“幾年前曾經流行過一陣子‘返租商鋪’。不過因為涉嫌‘圈錢’，而且鬧出不少糾紛，被禁止了。現在的‘帶租約商鋪’其實是換湯不換藥。”房地產業內人士姚女士告訴記者，帶租約商鋪并不是什么新鮮東西。
為什么“返租商鋪”會改頭換面再次出現？“這種銷售方法誘惑力大，有市場。”姚女士給出了一個簡單的答案。她告訴記者，按照商業慣例，如果是個人經營，商鋪開張后需要3到5年才能有回報。而返租或帶租約的商鋪，回報卻是很直接的。所以對于投資者而言，這是很好的投資項目。對于開發商而言，這種銷售方式也能很快回籠資金，何樂而不為。
“不過，這類商鋪的投資風險也不小，絕對不是開發商說的‘穩賺不賠’。”見識過多個商鋪項目勝敗沉浮的姚女士告訴記者，在這個返租的“游戲規則”中，想要實現投資者和開發商雙贏有個十分重要的條件，那就是商鋪能正常經營，取得高租率，實現預期利潤。一旦這一點實現不了，大部分的經營風險都將壓到投資者身上。
“哪里都不是遍地黃金，開個商鋪就會有客人來的地方。”姚女士見過一些開頭雄心勃勃，之后卻黯然收場的商業項目，“規劃、設計、招商、銷售……一個商業項目想要成功，需要很強的綜合運營能力。如果商場整體經營失敗，冷冷清清，投資者還能穩坐家中，耐心等待那個返租回報嗎？”姚女士覺得，一旦商場經營出現問題，當初早已經賺足賣鋪錢的開發商完全可以拍拍屁股走人，把爛攤子留給毫不知情的投資者。到那時，除了一樓商鋪還能憑借樓層優勢吸引一些客流，二層以上的商鋪生意很難有起色。
“還有一點，是很多投資商鋪的投資者沒有想到的。”姚女士分析道，“即使商場運營正常，返租期到期后，投資者自行出租或自主經營時，由于商場缺乏整體運營規劃和布局，商場還能像以前那樣具有商業競爭力嗎？”
“帶租約商鋪”背后的風險
“我本來想著靠商鋪賺錢的，沒想到會變成這樣。”李女士手中的商鋪就是已經到期的“帶租約商鋪”。當初想著等返租期過了就自己收租金，過“包租婆”的幸福生活。可現實卻并非她想象的那么美好。姚女士的話在她身上應驗了。
李女士一年多前貸款買了一個商鋪。她當初看好的商鋪所在商場卻辜負了她的期望，只風風火火存在了半年多，就因經營不善倒閉了。租金回報沒了著落，銀行貸款卻還得每月償還。無奈的李女士只得把商鋪低價租給別人經營。“現在我收的租金只夠交物業管理費的。銀行貸款壓得我喘不過氣來……”李女士覺得，自己當初的選擇過于草率了。
“從整體效果來看，商鋪投資回報率確實優于住宅投資。不過，其中的變數很多。并不是每個商鋪投資回報都能實現高額、穩定的效果。”多年從事經濟類訴訟業務的遼寧隆豐律師事務所主任王乃龍律師告訴記者，他曾經代理過多起商鋪投資者起訴開發商的案件。“內容都是開發商沒有按照約定返還租金，或是因為將項目抵押給了銀行導致投資者們沒法正常辦理房產證。”王乃龍律師表示，除了這些，糾紛內容還包括在建工程無法按期竣工，經營管理者與投資者之間的租賃協議無法實施。“無論是哪種糾紛，投資者的利益肯定是受到損害的。”
王乃龍分析道，投資商鋪風險升高，也與商業項目發展的狀態有關。目前的商業項目出現了兩極分化的趨勢。一方面是高端商業項目占據了城市最繁華的地段，擁有最集中的消費人群，收益率極高。而另一方面，中低端商業項目卻在交通條件、價格、經營成本多個方面存在不利因素，經營效果并不理想。然而，高端商業項目往往都是開發者自營，并沒有給商鋪投資者以分享利潤的空間。而那些商鋪投資者可以選擇的中低端商業項目卻因為所處條件并不十分有利而存在很大經營風險。
而實際上，用“包租”形式銷售商鋪，以承諾返還利潤為賣點，這里不僅包含極大風險，可能存在以利潤為幌子的陷阱。“比如，一套承諾‘售后返租’的商鋪，開發商承諾3年內每年返還8%的利潤，卻又沒法保證每年整體經營商鋪的利潤能大于8%。這時，開發商只需要將商鋪的售價提高到原售價的124%，就能夠穩賺不賠。所謂的租金回報，只不過是羊毛出在羊身上而已。”王乃龍為記者算了這樣一筆賬。
“實際上，‘售后包租’類的商鋪銷售方式，早已經被認定為違規了。”王乃龍告訴記者，2001年6月1日，國務院頒布的《商品房銷售管理辦法》就規定，房地產開發企業不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產開發企業不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。2006年6月，建設部也明確發出風險提示，全面叫停“售后包租”產權式商鋪，指出以“售后包租”或變相“售后包租”形式購買產權式商鋪，存在很大的風險隱患，也會給社會帶來許多矛盾和不安定因素。“不過，由于這種銷售方式存在著巨大吸引力，一直沒有徹底消失過。”
投資商鋪，你準備好了嗎？
在記者對16位沈陽市民進行調查時，9位表示如果手里有閑錢，會選擇購買公寓或商鋪。當記者詢問是否會選擇“帶租約商鋪”時，8位表示覺得很省心，想試一試；有6位表示風險太大，不敢買；還有2位表示不知道什么是“帶租約商鋪”。
在接受調查的市民中倒是有一個普遍的觀點：相信商鋪的投資回報率遠遠大于住宅。
“無論什么投資，都存在著風險。‘穩賺不賠’是不可能的。”房產中介公司置業顧問李先生表示，商鋪投資牽涉到多個方面，開發商開發，投資者買，經營者經營，幾個方面的利益都需要平衡好，商鋪的價值才能夠體現。而一旦投資了不好的商鋪，即便租金價格再便宜也不會有人來租。
因此，投資者需要多方面權衡考慮。要注意辨別“包租”等利潤誘惑的真假，還要理性對待商鋪的地勢、人氣和前景等，對商鋪及周邊情況進行深入了解和研究。此外，目前涉足商鋪市場的，以工薪階層的中小投資者為主，多數投資者沒有從事過房地產相關行業。因此，中小投資者在進入商鋪市場時更要謹慎。
在限購令背景下，人們紛紛選擇“帶租約商鋪”。然而早在幾年前，國家就已經禁止以“售后包租”形式銷售商鋪。為何禁令之下，這種經銷模式經久不衰？另類的地產投資方式，是否能給人們帶來預期的收益，背后又隱藏著怎樣的風險？
有統計數據顯示，沈陽今年前8個月的商業地產銷售量出現比較明顯的增幅。公寓、寫字樓和商鋪網點的成交量增長速度較快。
在“二環內商品房限購”和銀行緊縮房屋貸款的形勢下，一些手中有些閑錢的沈陽市民選擇了購買小面積商鋪。而市場供應的那些商鋪中，帶有“租約合同”的商鋪對投資者而言，更具吸引力。開發商也往往會大膽承諾8%以上的收益率。然而，“帶租約商鋪”真的有廣告中宣傳得那么美好嗎？記者調查的結果并不樂觀。
蒸發的結婚經費
站在沈陽市和平區一處已經關門的商場樓前，張女士神情黯然，“三樓有間商鋪是我的。原本還想靠它多賺些錢，風風光光舉行婚禮呢……”作為4年前勇敢試水“售后返租商鋪”的投資者，張女士為自己總結的教訓是“開始太沖動，事后太粗心”。
4年前，張女士與男友登記結婚。雙方家長給他們的結婚經費總共是8萬元。“那時正好去房交會湊熱鬧，看到這個項目，又聽說帶返租的，就動了心。”張女士回憶，當時項目的售樓員說，商場竣工投入使用后，開發商負責整體運營3年，打廣告、招商。等到商場經營走上正軌，就把商鋪交還給投資者，由投資者決定是自用還是繼續往外出租。而且，這3年的房租會以“在總房款中扣除”的方式返給他們。
她和丈夫幾乎沒有猶豫，當場就交了定金，簽了合同。就這樣，本來打算用于婚禮的8萬元變成了當時還沒竣工的商場里的一間小商鋪。“我跟老公商量了，這8萬元要是拿來辦婚禮，一下子就花光了。我們拿這筆錢投資的話，先等3年，3年之后商場運行進入正軌了，我們就自己開家小服裝店，以后的生活都不用愁了。”
商場竣工后，很快就張燈結彩地開張了。不過張女士沒料到，這個廣告中明明說是百貨商場的項目，里面竟然都是些賣菜和賣調料的攤位。不僅如此，商鋪的產權證也遲遲辦不下來。因為商場已經正常開業，所以張女士也沒有多想，只是耐心等待著3年到期，自己好收回商鋪，開夢寐以求的服裝店。沒想到，3年到期后，她面對的竟然是個人去樓空，大門緊鎖的商場。“婚禮辦不了，服裝店也開不成了……”張女士覺得，這8萬元錢算是打了水漂。
記者在調查中發現，投資商鋪卻吃了大虧的投資者，并不是張女士一人。劉先生也是購買商鋪，卻被深深“套牢”的投資者。他購買的商鋪目前也是空置狀態。“招不到商”是這些商鋪成為空殼的重要原因。劉先生購買商鋪的開發商雖然很負責任地將承諾的5年租金一分錢不差付給了投資者，但是返租期一宣告結束，投資者們就面臨了這樣的窘境。
火熱的“帶租約商鋪”
自從沈陽加入“商品房限購令大軍”，二環以內的商品房已經成為地產投資者們的鏡中花、水中月。轉戰商業地產，是他們理所當然的選擇。順應這種變化，商鋪的廣告中也充斥著“一鋪旺三代”、“超高回報率”等等充滿誘惑力的宣傳語。
在一處在建商鋪銷售處，頭發花白的黃女士告訴記者，她是退休教師，手里有些閑錢，想買個商鋪做投資。“基金、股票什么的我也弄不明白，買個鋪子實在些。就算自己不開店，租出去也能賺到錢。”
這處在建商鋪的賣點就是“帶租約商鋪”。在銷售處，售樓人員也給以投資者身份前來“咨詢”的記者仔細講述了“帶租約商鋪”的好處。“你不用操心商鋪能不能租出去，因為有開發商給你兜底呢。你出錢買了商鋪之后，開發商會委托管理公司將商鋪用于整體租賃經營，按照之前的約定，定期把租金返還給你。”
售樓人員還很有誠意地給記者分析了這種銷售方式對投資者和開發商雙方的好處，“帶租約賣商鋪，吸引力強，能讓我們快速回籠資金。對你們來說，每年最少8%的收益，穩賺不賠。現在什么投資能這么保靠？”
記者走訪了沈陽多家正在銷售的商鋪項目，這些項目大都承諾可以帶租約銷售。有的是開發商將“帶租約”直接承諾給投資者，有的是將“帶租約”算在給投資者提供的優質物業服務中。這些商鋪的銷售處都很熱鬧，每家都能看到手拿廣告宣傳單詢問商鋪銷售細節的投資者。
返租中的“游戲規則”
“幾年前曾經流行過一陣子‘返租商鋪’。不過因為涉嫌‘圈錢’，而且鬧出不少糾紛，被禁止了。現在的‘帶租約商鋪’其實是換湯不換藥。”房地產業內人士姚女士告訴記者，帶租約商鋪并不是什么新鮮東西。
為什么“返租商鋪”會改頭換面再次出現？“這種銷售方法誘惑力大，有市場。”姚女士給出了一個簡單的答案。她告訴記者，按照商業慣例，如果是個人經營，商鋪開張后需要3到5年才能有回報。而返租或帶租約的商鋪，回報卻是很直接的。所以對于投資者而言，這是很好的投資項目。對于開發商而言，這種銷售方式也能很快回籠資金，何樂而不為。
“不過，這類商鋪的投資風險也不小，絕對不是開發商說的‘穩賺不賠’。”見識過多個商鋪項目勝敗沉浮的姚女士告訴記者，在這個返租的“游戲規則”中，想要實現投資者和開發商雙贏有個十分重要的條件，那就是商鋪能正常經營，取得高租率，實現預期利潤。一旦這一點實現不了，大部分的經營風險都將壓到投資者身上。
“哪里都不是遍地黃金，開個商鋪就會有客人來的地方。”姚女士見過一些開頭雄心勃勃，之后卻黯然收場的商業項目，“規劃、設計、招商、銷售……一個商業項目想要成功，需要很強的綜合運營能力。如果商場整體經營失敗，冷冷清清，投資者還能穩坐家中，耐心等待那個返租回報嗎？”姚女士覺得，一旦商場經營出現問題，當初早已經賺足賣鋪錢的開發商完全可以拍拍屁股走人，把爛攤子留給毫不知情的投資者。到那時，除了一樓商鋪還能憑借樓層優勢吸引一些客流，二層以上的商鋪生意很難有起色。
“還有一點，是很多投資商鋪的投資者沒有想到的。”姚女士分析道，“即使商場運營正常，返租期到期后，投資者自行出租或自主經營時，由于商場缺乏整體運營規劃和布局，商場還能像以前那樣具有商業競爭力嗎？”
“帶租約商鋪”背后的風險
“我本來想著靠商鋪賺錢的，沒想到會變成這樣。”李女士手中的商鋪就是已經到期的“帶租約商鋪”。當初想著等返租期過了就自己收租金，過“包租婆”的幸福生活。可現實卻并非她想象的那么美好。姚女士的話在她身上應驗了。
李女士一年多前貸款買了一個商鋪。她當初看好的商鋪所在商場卻辜負了她的期望，只風風火火存在了半年多，就因經營不善倒閉了。租金回報沒了著落，銀行貸款卻還得每月償還。無奈的李女士只得把商鋪低價租給別人經營。“現在我收的租金只夠交物業管理費的。銀行貸款壓得我喘不過氣來……”李女士覺得，自己當初的選擇過于草率了。
“從整體效果來看，商鋪投資回報率確實優于住宅投資。不過，其中的變數很多。并不是每個商鋪投資回報都能實現高額、穩定的效果。”多年從事經濟類訴訟業務的遼寧隆豐律師事務所主任王乃龍律師告訴記者，他曾經代理過多起商鋪投資者起訴開發商的案件。“內容都是開發商沒有按照約定返還租金，或是因為將項目抵押給了銀行導致投資者們沒法正常辦理房產證。”王乃龍律師表示，除了這些，糾紛內容還包括在建工程無法按期竣工，經營管理者與投資者之間的租賃協議無法實施。“無論是哪種糾紛，投資者的利益肯定是受到損害的。”
王乃龍分析道，投資商鋪風險升高，也與商業項目發展的狀態有關。目前的商業項目出現了兩極分化的趨勢。一方面是高端商業項目占據了城市最繁華的地段，擁有最集中的消費人群，收益率極高。而另一方面，中低端商業項目卻在交通條件、價格、經營成本多個方面存在不利因素，經營效果并不理想。然而，高端商業項目往往都是開發者自營，并沒有給商鋪投資者以分享利潤的空間。而那些商鋪投資者可以選擇的中低端商業項目卻因為所處條件并不十分有利而存在很大經營風險。
而實際上，用“包租”形式銷售商鋪，以承諾返還利潤為賣點，這里不僅包含極大風險，可能存在以利潤為幌子的陷阱。“比如，一套承諾‘售后返租’的商鋪，開發商承諾3年內每年返還8%的利潤，卻又沒法保證每年整體經營商鋪的利潤能大于8%。這時，開發商只需要將商鋪的售價提高到原售價的124%，就能夠穩賺不賠。所謂的租金回報，只不過是羊毛出在羊身上而已。”王乃龍為記者算了這樣一筆賬。
“實際上，‘售后包租’類的商鋪銷售方式，早已經被認定為違規了。”王乃龍告訴記者，2001年6月1日，國務院頒布的《商品房銷售管理辦法》就規定，房地產開發企業不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產開發企業不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。2006年6月，建設部也明確發出風險提示，全面叫停“售后包租”產權式商鋪，指出以“售后包租”或變相“售后包租”形式購買產權式商鋪，存在很大的風險隱患，也會給社會帶來許多矛盾和不安定因素。“不過，由于這種銷售方式存在著巨大吸引力，一直沒有徹底消失過。”
投資商鋪，你準備好了嗎？
在記者對16位沈陽市民進行調查時，9位表示如果手里有閑錢，會選擇購買公寓或商鋪。當記者詢問是否會選擇“帶租約商鋪”時，8位表示覺得很省心，想試一試；有6位表示風險太大，不敢買；還有2位表示不知道什么是“帶租約商鋪”。
在接受調查的市民中倒是有一個普遍的觀點：相信商鋪的投資回報率遠遠大于住宅。
“無論什么投資，都存在著風險。‘穩賺不賠’是不可能的。”房產中介公司置業顧問李先生表示，商鋪投資牽涉到多個方面，開發商開發，投資者買，經營者經營，幾個方面的利益都需要平衡好，商鋪的價值才能夠體現。而一旦投資了不好的商鋪，即便租金價格再便宜也不會有人來租。
因此，投資者需要多方面權衡考慮。要注意辨別“包租”等利潤誘惑的真假，還要理性對待商鋪的地勢、人氣和前景等，對商鋪及周邊情況進行深入了解和研究。此外，目前涉足商鋪市場的，以工薪階層的中小投資者為主，多數投資者沒有從事過房地產相關行業。因此，中小投資者在進入商鋪市場時更要謹慎。
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本文來源： 商鋪投資背后的“游戲規則”
