新世界K11購(gòu)物藝術(shù)中心26萬(wàn)平方米、夏宮城市廣場(chǎng)3.5萬(wàn)平方米、友誼時(shí)代廣場(chǎng)6萬(wàn)平方米、茂業(yè)百貨8萬(wàn)平方米、佳兆業(yè)10萬(wàn)平方米……這些來(lái)勢(shì)洶涌的商業(yè)大鱷將這一區(qū)域塞滿，在沈陽(yáng)幾個(gè)知名新建商業(yè)聚集區(qū)里，五里河顯然已成為一個(gè)不可忽視的樣本。 商場(chǎng) 數(shù)量激增與市民消費(fèi)選擇日益多樣化之間的矛盾，使得過(guò)剩之憂變成了“切切實(shí)實(shí)”的過(guò)剩。遼寧社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張萬(wàn)強(qiáng)表示，五里河 商場(chǎng) 過(guò)剩的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，如果不注重錯(cuò)位和特色經(jīng)營(yíng)，這種過(guò)剩趨勢(shì)將愈演愈烈。

　　 商場(chǎng) 面積高達(dá)60萬(wàn)\m2

　　五里河商圈集體焦慮

　　在應(yīng)對(duì)廖廖顧客之后，陳丹妮只能用手機(jī)上網(wǎng)、間或性整理樣品來(lái)打發(fā)時(shí)光，甚至找個(gè)說(shuō)話的伴兒都沒(méi)有。作為茂業(yè)百貨的一間服裝品牌店的營(yíng)業(yè)員，陳丹妮（化名）感覺(jué)自己的主業(yè)像是發(fā)呆。“輕松是輕松，可一直這樣閑呆著也不是辦法啊。”陳丹妮的這句話既像是說(shuō)自己，也像是這片區(qū)域 商場(chǎng) 過(guò)度扎堆下的某種“集體焦慮”。

　　沿著青年大街自五里河公園始，至彩電中心止，短短3站公交車程的路段，林立的高樓已使它顛覆了老沈陽(yáng)人對(duì)五里河地區(qū)的印象。而百貨賣場(chǎng)，也從一家久麗百貨（前身為西武百貨）攀升級(jí)至8家。

　　新世界K11購(gòu)物藝術(shù)中心26萬(wàn)平方米、夏宮城市廣場(chǎng)3.5萬(wàn)平方米、友誼時(shí)代廣場(chǎng)6萬(wàn)平方米、茂業(yè)百貨8萬(wàn)平方米、佳兆業(yè)10萬(wàn)平方米……這些來(lái)勢(shì)洶涌的商業(yè)大鱷將這一區(qū)域塞滿，加上已轉(zhuǎn)型茶城的原世茂百貨、正改造升級(jí)的華聯(lián)五里河店，五里河地區(qū) 商場(chǎng) 面積已高達(dá)60萬(wàn)平方米。

　　八大 商場(chǎng) “爭(zhēng)食”五里河

　　品牌代理嚴(yán)重趨同

　　在五里河附近生活了10多年的居民王婷常以小資自居，但對(duì)家門口陸續(xù)開(kāi)出這么多大 商場(chǎng) ，她表示很難理解，在她看來(lái)每個(gè)人都有自己的消費(fèi)習(xí)慣和目標(biāo)場(chǎng)所，大 商場(chǎng) 間應(yīng)該有個(gè)合理的輻射半徑，至少應(yīng)有個(gè)兩三公里吧。

　　王婷說(shuō)：“雖然五里河地區(qū)寫字樓林立，就業(yè)人口非常大，可每到下班時(shí)刻，這些人基本都是通過(guò)自駕、公交、地鐵迅速分散到城市的各個(gè)角落，晚上七八點(diǎn)我也逛過(guò)家附近的這幾個(gè) 商場(chǎng) ，顧客稀稀拉拉毫無(wú)人氣，這和中街、太原街、北行這些傳統(tǒng)的商業(yè)中心完全不一樣。”

　　讓陳丹妮的擔(dān)心還在于，附近新開(kāi)的 商場(chǎng) 如果再引進(jìn)自己銷售的品牌，她的業(yè)績(jī)可能還要“慘上加慘”。“門店一兩天不開(kāi)張的情況都有可能，不敢想像臨近其他賣場(chǎng)有同一品牌的門店后，自己恐怕只有拿基本工資的份兒了”，她說(shuō)。熟悉沈城 商場(chǎng) 招商模式的業(yè)內(nèi)人士李健告訴遼沈晚報(bào)記者，東北不少零售物業(yè)招商都是通過(guò)代理商，而代理商提供的品牌無(wú)法配合如此多項(xiàng)目的需求，至少他們并不情愿把自己的門店開(kāi)得那么集中，因?yàn)槟菢訒?huì)明顯遭遇高投入低產(chǎn)出。

　　商業(yè)中心空置率24.3%

　　過(guò)剩恐已板上釘釘

　　兩組來(lái)自全球名知房地產(chǎn)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，一度將沈陽(yáng)商業(yè)中心“過(guò)剩”推上風(fēng)尖浪口。

　　來(lái)自世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，其在調(diào)查全球180個(gè)城市購(gòu)物中心建設(shè)狀況后指出，沈陽(yáng)已建成購(gòu)物中心200萬(wàn)平方米，還有170萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心正繁忙建設(shè)中，在建購(gòu)物中心體量世界第四位。另一組來(lái)自仲量聯(lián)行的報(bào)告則批露，沈陽(yáng)目前商業(yè)中心空置率高達(dá)24.3%，位居全國(guó)第一。

　　香港聯(lián)祥總經(jīng)理杜宏鵬說(shuō)：“沈陽(yáng)區(qū)域優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，城市化水平發(fā)展快，高鐵等使其對(duì)周邊的輻射越來(lái)越大，沈陽(yáng)的商業(yè)已經(jīng)不是一個(gè)城市的商業(yè)，但就現(xiàn)階段的商業(yè)中心開(kāi)發(fā)量來(lái)看，已經(jīng)不是過(guò)剩之憂了，而是切切實(shí)實(shí)過(guò)剩了。”持同樣看法的還有遼寧社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張萬(wàn)強(qiáng)，他向遼沈晚報(bào)記者表示，五里河 商場(chǎng) 過(guò)剩的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，如果不錯(cuò)位和特色經(jīng)營(yíng)，因定位過(guò)高、供應(yīng)量偏大、品牌重復(fù)等，會(huì)加劇這種過(guò)剩趨勢(shì)。

　　某 商場(chǎng) 招商部人士認(rèn)為，五里河商圈作為新興商圈，需要經(jīng)營(yíng)者耐心培育， 商場(chǎng) 集中可能存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的弊端，但同樣存在發(fā)揮群體聚集效應(yīng)的作用，加快該區(qū)域被接納和認(rèn)同的進(jìn)程。

　　未來(lái)沈陽(yáng)百貨業(yè)

　　將加速洗牌

　　專業(yè)機(jī)構(gòu)透露，沈陽(yáng)目前包括在建、在售的商業(yè)中心，總供應(yīng)量達(dá)到了2000萬(wàn)平方米，按沈陽(yáng)常住人口820萬(wàn)估算下來(lái)，沈陽(yáng)人均商業(yè)購(gòu)物面積近3平方米，而在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的核心城市，人均商業(yè)面積一般為1.2平方米。

　　杜宏鵬說(shuō)：“住宅地產(chǎn)經(jīng)歷08、10年的波折，給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)遇，一是不限購(gòu)，二是住宅限購(gòu)使其投資屬性被動(dòng)轉(zhuǎn)移至商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。此外開(kāi)發(fā)商也熱衷商業(yè)地產(chǎn)，可以通過(guò)配套商業(yè)項(xiàng)目提高住宅產(chǎn)品售價(jià)，同時(shí)承載更高的容積率要求，利潤(rùn)空間因此提升約1.5倍。”

　　事實(shí)上除了開(kāi)發(fā)商的利益沖動(dòng)，一只有形之手也左右著 商場(chǎng) 開(kāi)發(fā)的大增。張萬(wàn)強(qiáng)表示，現(xiàn)階段政府有關(guān)部門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策和條件，使得一些企業(yè)在看好沈陽(yáng)消費(fèi)市場(chǎng)的同時(shí)，卻在準(zhǔn)備不充分時(shí)非理性擴(kuò)張。

　　一邊是大體量商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)熱情高漲，一邊是多家百貨商業(yè)的陸續(xù)撤離，或許這就是沈城百貨商業(yè)加速市場(chǎng)洗牌的一個(gè)訊號(hào)。張萬(wàn)強(qiáng)預(yù)測(cè)，這種市場(chǎng)洗牌至少在5年之內(nèi)都不會(huì)結(jié)束，在此期間，對(duì)于商業(yè)百貨，建議從定位、經(jīng)營(yíng)理念等各方面，做好適合沈陽(yáng)本地消費(fèi)人群的規(guī)劃，做出自身特色，才能贏得競(jìng)爭(zhēng)。

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