“商鋪是金”，在投資渠道并不寬廣的現(xiàn)在，投資商鋪的熱度從未削減。那么投資商鋪又有哪些注意事項(xiàng)？其實(shí)，大到周邊規(guī)劃，小到商鋪的層高和戶型，都會(huì)決定著商鋪投資的成敗。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資商鋪無(wú)小事，失之毫厘，差之千里。

首先要考慮回報(bào)率

在買商鋪時(shí)不能只考慮價(jià)格，商鋪的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的，而租賃就要考慮租給誰(shuí)。不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的就需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時(shí)選擇的空間較大。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資有別于一般商品住宅投資，投資者在購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)之前就應(yīng)先考慮后期回報(bào)問(wèn)題，切勿偏聽開發(fā)商所謂的“包租承諾”，盲目購(gòu)買低價(jià)商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)投資回報(bào)率的高低取決于商業(yè)地產(chǎn)的人氣指數(shù)：即商業(yè)項(xiàng)目在商場(chǎng)內(nèi)位置、開發(fā)商知名度和招租方向、商業(yè)項(xiàng)目周邊社區(qū)成熟度、交通樞紐集中度、商圈輻射范圍等。而了解到商業(yè)項(xiàng)目人氣指數(shù)后，購(gòu)房者還需選擇人氣指數(shù)相類、已出租的可比商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行比較，看看其他此類商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格、租金，并計(jì)算出租回報(bào)率情況，是否與“包租合同”所寫承諾吻合。

雖然目前商鋪的回報(bào)率高于住宅，但選擇商鋪時(shí)還應(yīng)注意以下事項(xiàng)：商鋪的產(chǎn)權(quán)年限較短，僅為40年，所以一般購(gòu)買商鋪時(shí)商鋪的年租金回報(bào)率最好高于貸款利率1%以上，以目前的貸款利率來(lái)看，商鋪的年租金回報(bào)率最好在8%以上。不過(guò)一些位于城市規(guī)劃發(fā)展方向上的素質(zhì)較好的樓盤，如果投資者看好其未來(lái)的升值潛力，可以長(zhǎng)期持有，即使年收益率在4%左右也是可以接受的。

主力店效應(yīng)很有用

中原地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，社區(qū)商鋪升值空間往往有限，需要考察周邊輻射范圍、居民消費(fèi)能力及消費(fèi)習(xí)慣，即要考慮大環(huán)境，看看周圍是不是有主力店，可以“傍名牌”。

“有‘主力店’的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。”很多大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，這種案例比比皆是。無(wú)論是服飾城還是綜合性的百貨商店，許多周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值并不斷升值。

還有很多人投資商鋪喜歡傍名牌，也是不錯(cuò)的，比如肯德基、麥當(dāng)勞等國(guó)際大牌，在選址之前都經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；另外，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成，因此，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。

另外，周邊的租金水平將直接反映所投資的商鋪的租金能否支撐購(gòu)買價(jià)格，但是不同業(yè)態(tài)租金的差異還是非常大的，餐飲、娛樂以及銀行業(yè)能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。

投資商鋪要重細(xì)節(jié)

投資商鋪還很有玄機(jī)。我們常?？吹酵粋€(gè)地段的商鋪，可能兩者就是門開的朝向不同，人氣就相差很多。住商不動(dòng)產(chǎn)浙江區(qū)域董事長(zhǎng)、杭州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)鄧力坦言，投資商鋪除了一些大的量化標(biāo)準(zhǔn)外，個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)都不能放過(guò)。

既要看價(jià)格，更要看地段。比如，外圍周邊有些區(qū)域價(jià)低，但人氣不旺，可能要守好幾年才會(huì)旺。

看附近的商業(yè)氛圍。大的購(gòu)物中心旁邊的商鋪前景看好。另外，還要看周邊區(qū)域的環(huán)境，是不是未來(lái)具有很多的需求來(lái)滿足其之后的出租收益，如果酒店式區(qū)域周邊根本沒有這種氛圍，沒有這種需求的話，一旦所謂的包租期限一過(guò)，其投資價(jià)值必然無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

二手商鋪成熟度如何，是可以預(yù)知和評(píng)估的。其中，成熟地段內(nèi)的二手商鋪有一定輻射影響，存在固定的客戶群體，所以投資風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)較為穩(wěn)定。如是選擇沿街商鋪，多考慮商業(yè)氛圍較成熟的街區(qū)；如是選擇小區(qū)周邊商鋪，重點(diǎn)要關(guān)注附近大規(guī)模社區(qū)的外圍商鋪。

另外，還要看區(qū)域商鋪的供應(yīng)量，量大的區(qū)域要謹(jǐn)慎。商業(yè)區(qū)是店多隆市，但目前大型住宅區(qū)的底商配套如果量太大就不太好，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的容量有限。如果區(qū)域內(nèi)每個(gè)住宅小區(qū)四面都是底商，整個(gè)住宅區(qū)的量就很可觀了。

還有，鄧力提醒說(shuō)，商鋪的戶型也非常重要，盡量選開間大，進(jìn)深短的。有些商鋪層高在3.5-4.2米，其實(shí)很難做夾層。如果單價(jià)因?yàn)閷痈吒咭恍┒鴥r(jià)格上漲，要慎重。

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