近年來，隨著我國電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)爆發(fā)性增長，一場席卷全國的商貿(mào)企業(yè)物流競賽全面鋪開。從最初的租用小型倉庫，到自建配送體系甚至大型物流中心。一時間，以電子商務(wù)大鱷為先鋒的物流倉儲業(yè)新一輪大發(fā)展似乎就要到來。包括亞馬遜、京東、淘寶、當當、凡客、蘇寧等主要的網(wǎng)上零售商均已加入自建物流。而一些規(guī)模較小的在線零售企業(yè)如走秀網(wǎng)、馬薩瑪索等由于預(yù)計將實現(xiàn)快速增長，也提前布局自建物流倉儲。

　　引發(fā)電商企業(yè)“集體瘋狂”背后的理性因素是什么？我國的物流倉儲地產(chǎn)又將有怎樣的發(fā)展趨勢？本刊記者獨家專訪洲聯(lián)集團五合智庫總經(jīng)理鄒毅，希望從不同角度去解析這些問題。

　　一時間的物流倉儲投資狂潮究竟為何，不少電商企業(yè)表示目前倉庫租賃困難，在一些重點城市，甚至面臨“一庫難求”的局面。

　　2、物流倉儲“一庫難求”原因探究

　　我國倉庫有效供給不足，租金上漲。《全國倉儲業(yè)發(fā)展指數(shù)》數(shù)據(jù)顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，全國倉庫供需指數(shù)為0.785，我國通用倉庫總體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。而供求矛盾在一些物流中心城市尤其顯著，如北京、上海、深圳，倉庫空置率極低而近年來租金快速上漲，而電子商務(wù)企業(yè)目前的增長和競爭進入都白熱化階段，而物流正是競爭的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，提前布局物流體系才有可能在此輪競爭中不被淘汰出局。

多數(shù)倉庫設(shè)施陳舊，不符合現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)的要求

　　目前我國倉儲物流新增需求主要來自家用電器、電子商務(wù)零售商及第三方物流企業(yè)，而這些企業(yè)的倉儲和配送很大一部分是B2C模式的，對倉儲物流的要求更加個性化。比如需要對接企業(yè)內(nèi)部的IT系統(tǒng)，出庫、入庫要比B2B模式復雜許多。貨物品種繁多，多靠人工去揀選，因此單層層高不宜過高，而原先標準化的倉儲往往考慮大型工業(yè)用品因而層高過高。而勞動力成本的上升將使得勞動力密集型的倉儲配送業(yè)朝自動化系統(tǒng)轉(zhuǎn)變，也將對物流設(shè)施提出更高要求。單體面積過小。目前我國倉儲設(shè)施多為1-3萬平米，而隨著電商企業(yè)訂單數(shù)量的幾何級增長，并且大規(guī)模物流配送中心才可實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，較大幅度降低物流成本，電商企業(yè)對物流倉儲單體面積相應(yīng)增大，如京東此次在上海建立的“亞洲一號”物流中心，總面積達到24萬平米。此外，由于用地日益稀缺和低價上漲，目前倉儲物流出現(xiàn)向空中發(fā)展的趨勢，立體倉庫的市場需求旺盛，而在現(xiàn)有倉庫中，只有20%是近年來建造的立體倉庫，80%為不同時期建造的平方庫與樓房庫。因此，在難以租用到足夠的適合B2C企業(yè)的倉儲設(shè)施的情況下，企業(yè)紛紛開始爭取主動。

　　第三方物流發(fā)展落后

　　第三方物流即由第三方專業(yè)企業(yè)來承擔企業(yè)物流活動的物流形式。采用第三方物流可以降低企業(yè)物流成本、提高物流效率，同時集中資源于本身的主業(yè)，第三方物流已經(jīng)成為發(fā)達國家物流的主流發(fā)展趨勢。我國的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)起步于20世紀90年代末期，第三方物流目前規(guī)模較小，專業(yè)性不強，無法滿足企業(yè)需求。據(jù)統(tǒng)計，歐美國家工業(yè)企業(yè)使用第三方物流企業(yè)比例超過60%，日本甚至達到80%，而我國這一比例不到40%。電子商務(wù)企業(yè)對配送的專業(yè)性要求很高，如B2C行業(yè)的最終配送被稱為last mail，對用戶體驗非常關(guān)鍵。不少企業(yè)在‘最后一公里’基本都配備自己的專業(yè)配送人員。因此未來與第三方物流的合作大多僅限于城市間的干線運送。

　　3、物流倉儲未來發(fā)展趨勢

　　電子商務(wù)物流布局：一線城市區(qū)域重鎮(zhèn)，中西部二三線城市加快布點

　　電子商務(wù)企業(yè)的物流體系建立和重點物流城市選址也十分值得關(guān)注。通常全國性電子商務(wù)企業(yè)會選擇若干區(qū)域建立性綜合物流中心，進而在下一級別的城市建立配送中心，從而實現(xiàn)全國布局。大型物流中心選址要平衡多種要素，進行綜合性分析，包括靠近主要消費群體、運輸便捷程度、勞動力成本、與生產(chǎn)廠商的距離等。

　　大型電子商務(wù)企業(yè)區(qū)域型中心往往選擇交通樞紐型的一線城市和省會城市，如京東的7個一級物流中心選址分別是廣州、武漢、成都、上海、北京，沈陽和西安，而淘寶的7大物流中心初步選址是烏魯木齊、成都、廣州、上海、鄭州、北京、沈陽。

　　我們注意到靠近市場和客戶是物流中心選址的最核心因素之一。2009-2010年中國網(wǎng)購熱門城市報告中顯示，國網(wǎng)購消費力十大城市分別是上海、北京、深圳、杭州、廣州、南京、蘇州、天津、溫州和寧波。主要集中在長三角、珠三角和京津區(qū)域。而這些區(qū)域正在或者將要成為電子消費商務(wù)企業(yè)物流布局的重鎮(zhèn)。

　　此外，一些中西部的二三線城市，由于快速增長的消費實力，也越來越被電子商務(wù)企業(yè)所關(guān)注。2009-2010年網(wǎng)購消費力增長最快的10大城市中有8個位于中西部，網(wǎng)購消費力增長最快的十大省份中，排名前五的省份為山西省、河南省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、黑龍省和吉林省，且整體的增長倍數(shù)保持在2倍以上。凡客誠品的年度報告也顯示，在2009年的銷售額中，二線城市的訂單增長率已經(jīng)是一線城市的2倍。這些省份的核心城市，未來預(yù)計也將成為電子商務(wù)物流布局的重要組成。

4、行業(yè)細分趨勢出現(xiàn)：垂直電商企業(yè)發(fā)展加快

　　在電子商務(wù)零售業(yè)中，我們注意到除了大型綜合性的在線零售企業(yè)發(fā)展迅速外，一些專業(yè)性的零售商近期也有很好的市場表現(xiàn)。業(yè)內(nèi)把這類專注于單一業(yè)態(tài)商品的零售企業(yè)稱為垂直電子商務(wù)企業(yè)。ChinaVenture統(tǒng)計顯示，2011年至今披露融資的26家電商網(wǎng)站中，超過一半為垂直電子商務(wù)企業(yè)，涉及領(lǐng)域包括鞋類、箱包、化妝品、家居用品、酒類、旅游、婚慶、飾品等。其中融資金額最高的好樂買，獲國際知名風投機構(gòu)6000萬美元注資。垂直類電子商務(wù)企業(yè)管理層往往擁有細分領(lǐng)域的豐富運營經(jīng)驗和深厚的行業(yè)背景，對上游資源的掌控能力往往在綜合類電商企業(yè)之上。隨著電子商務(wù)市場的成熟發(fā)展和市場飽和度提高，垂直電商企業(yè)份額必然逐步擴大，而適應(yīng)于此類專業(yè)貨物銷售的物流倉儲設(shè)施也會迎來相應(yīng)發(fā)展。

　　各類企業(yè)紛紛加入

　　除了國內(nèi)電子商務(wù)以及零售企業(yè)，近幾年來各大外資工業(yè)地產(chǎn)大鱷也紛紛加入我國物流倉儲建設(shè)。包括物流設(shè)施的投資開發(fā)商，如美國的普洛斯(ProLogis)、澳大利亞的嘉民集團（Goodman Group）；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資人，如來自美洲的綠野資本,澳大利亞寶澤集團，以及綜合性的開發(fā)、金融、資產(chǎn)管理集團，如新加坡的騰飛中國（Ascendas China）、豐樹集團（Maple Tree）等，目前均欲試水中國或是擴大其在中國的投入。而此類大型公司，由于對于中國的產(chǎn)業(yè)不甚了解以及自身基金對于穩(wěn)定最近回報的要求,多年來多選擇通用性較高的物流倉儲地產(chǎn)作為投資對象，并且這種情況在短期內(nèi)不會發(fā)生大的改變。而外資的一些連鎖零售企業(yè)也已經(jīng)加入了此輪對于物流倉儲地產(chǎn)的資源爭奪，如宜家家居的亞太地區(qū)最大的物流分撥中心在奉賢建設(shè)。外資的加入必將會使我國物流倉儲行業(yè)競爭加劇，同時也將刺激專業(yè)的第三方物流企業(yè)加速發(fā)展。

　　此外，此輪針對住宅為主的宏觀調(diào)控以及電子商務(wù)的大發(fā)展和物流倉儲的穩(wěn)定收益也吸引了不少國內(nèi)發(fā)地產(chǎn)開發(fā)商的目光。在上海，復地團體、鵬欣團體、綠地團體、陸家嘴團體等知名大型開發(fā)商均已涉足物流倉儲地產(chǎn)領(lǐng)域。在廣州，恒大、美林基業(yè)、珠江投資等在內(nèi)的諸多原先住宅地產(chǎn)開發(fā)商也已邁進這一領(lǐng)域。工業(yè)/物流倉儲產(chǎn)業(yè)較商業(yè)、酒店的投資成本低，回報較為穩(wěn)定，不少企業(yè)正是出于穩(wěn)定現(xiàn)金流、拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域以分散風險的目的而轉(zhuǎn)頭工業(yè)地產(chǎn)。但必須認識到，物流地產(chǎn)的利潤主要來源于后續(xù)經(jīng)營。不僅需要建設(shè)硬件，還需要先進的經(jīng)營管理模式，為進駐企業(yè)提供包括設(shè)計研發(fā)、物流運輸、生產(chǎn)制造、人才培訓、信息技術(shù)等全方位的服務(wù)。對原來沒有經(jīng)驗的開發(fā)商而言也并非易事。

　　倉儲基地和物流園區(qū)建設(shè)加快，警惕盲目過度建設(shè)風險

　　值得注意的是，伴隨近年來整體物流產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以及國家對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的推進和“十二五”期間基礎(chǔ)設(shè)施投入加大，許多城市政府一擁而上建設(shè)物流，主要以大型物流園區(qū)為代表。2006年全國有207個物流園區(qū)，而目前全國有近700個，規(guī)劃面積超過400平方公里。根據(jù)中國物流采購聯(lián)合會統(tǒng)計，10個省會城市、3個直轄市，擁有132個物流園區(qū)，占地113.4平方公里。而這其中主要是倉儲設(shè)施建設(shè)。這些物流園區(qū)，有些并沒有進行專業(yè)論證，建設(shè)時也沒有調(diào)研企業(yè)需求，造成了大量土地資源、物流設(shè)施的浪費。調(diào)查顯示,物流園區(qū)通過省級政府審批的占32%,地市級政府審批的占59%,區(qū)縣級政府審批的占9%。地方政府出于政績和項目推動，有很強的建設(shè)動力。而隨著企業(yè)自建物流體系和第三方物流的發(fā)展成熟，必將產(chǎn)生與政府規(guī)劃的物流園區(qū)的博弈，地方政府應(yīng)盡早地摸清市場需求，以和企業(yè)形成雙贏模式，防范過度建設(shè)風險。

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本文來源： 電商瘋狂自建物流：第三方落后 搶占一線城市