“營(yíng)”是指 營(yíng)運(yùn) 管理，“采”對(duì)超市而言是采購(gòu)，對(duì)百貨或購(gòu)物中心而言則是招商。 “營(yíng)采合一”是指招商和運(yùn)營(yíng)的職能在同一個(gè)部門(mén)或由同一個(gè)人來(lái)負(fù)責(zé)，相對(duì)應(yīng)的“營(yíng)采分離”是指 營(yíng)運(yùn) 和招商分屬不同的部門(mén)或不同的人來(lái)負(fù)責(zé)。
營(yíng)運(yùn) 和采購(gòu)（招商）是商業(yè)、零售業(yè)最核心的，既相對(duì)獨(dú)立卻又密不可分的兩大職能。營(yíng)采合一還是營(yíng)采分離，在超市和傳統(tǒng)百貨中，從來(lái)就不是爭(zhēng)論的話題，因?yàn)樵诔泻桶儇浿校?營(yíng)運(yùn) 和采購(gòu)（或招商）肯定不會(huì)是營(yíng)采合一的。近幾年隨著商業(yè)地產(chǎn)和購(gòu)物中心的發(fā)展，購(gòu)物中心有百貨化的趨勢(shì)，這過(guò)程中，產(chǎn)生了營(yíng)采合一好還是營(yíng)采分離好的爭(zhēng)論。
其實(shí)無(wú)論是營(yíng)采合一還是營(yíng)采分離，本身并沒(méi)對(duì)錯(cuò)或好壞，都有優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)：
模式
優(yōu)點(diǎn)
缺點(diǎn)
營(yíng)采合一
減少溝通協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，與商戶(hù)關(guān)系好，了解商場(chǎng)規(guī)劃和商戶(hù)，更有利于后續(xù)的招商調(diào)整
從招商轉(zhuǎn)入 營(yíng)運(yùn) 后對(duì)商戶(hù)的管理力度較弱，較易滋生灰色地帶，招商人員的離職對(duì) 營(yíng)運(yùn) 有較大影響。
營(yíng)采分離
專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，招商與運(yùn)營(yíng)相互配合又相互制約減少灰色地帶，運(yùn)營(yíng)管理力度較強(qiáng)
增加溝通協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，可能出現(xiàn)相互推諉甚至對(duì)立現(xiàn)象
在各種模式都有優(yōu)缺點(diǎn)的情況下，適合的就是最好。對(duì)購(gòu)物中心而言究竟是營(yíng)采合一好還是營(yíng)采分離好？根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)分析：
從購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，目前有兩種主流模式，即純租金模式（傳統(tǒng)購(gòu)物中心）和聯(lián)營(yíng)模式（購(gòu)物中心百貨化）。如果是前者，則營(yíng)采合一是合適的，因?yàn)樽饨鹦偷馁?gòu)物中心開(kāi)業(yè)后的 營(yíng)運(yùn) 深度和難度都不大，而且招商人員也了解自己所招的商戶(hù)，轉(zhuǎn) 營(yíng)運(yùn) 后可以更好的與商戶(hù)進(jìn)行溝通。如果是后者，則營(yíng)采分離是合適的，因?yàn)槁?lián)營(yíng)模式的購(gòu)物中心，商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)好壞直接與商場(chǎng)收益有關(guān)，所以對(duì)商戶(hù)的管理深度和難度都比較大，如果營(yíng)采一合，則很難很好地兼顧招商和運(yùn)營(yíng)，而營(yíng)采分離則是專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，有利于招商和 營(yíng)運(yùn) 工作的推進(jìn)。
從購(gòu)物中心所在的地域來(lái)看，北方的購(gòu)物中心多采用營(yíng)采合一模式，而南方購(gòu)物中心多采用營(yíng)采分離模式。因?yàn)榻鼛啄陙?lái)南方的購(gòu)物中心發(fā)展非常迅速，但行業(yè)中專(zhuān)業(yè)的招商人才奇缺，招商人員的工作機(jī)會(huì)和薪資待遇也連年攀升，這讓招商人員不會(huì)安心于一個(gè)項(xiàng)目里長(zhǎng)期發(fā)展，而一個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后的 營(yíng)運(yùn) 工作則要求成本控制、安全、穩(wěn)定、細(xì)水長(zhǎng)流，這與招商人員的心理期望是相違背的。對(duì)此企業(yè)方也無(wú)可奈何，市場(chǎng)如此，唯有順應(yīng)之，先把招商做好再說(shuō)。所以南方的購(gòu)物中心多用營(yíng)采分離，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后，即使招商人員全走了，起碼還有一個(gè)穩(wěn)定的 營(yíng)運(yùn) 團(tuán)隊(duì)，如果商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，還可以讓 營(yíng)運(yùn) 的人兼做招商調(diào)整。北方購(gòu)物中心雖然目前較多采用營(yíng)采合一模式，但隨著行業(yè)的發(fā)展或?qū)?huì)迫使更多的購(gòu)物中心實(shí)行營(yíng)采分離模式，這亦未可知。
從招商人員的角度來(lái)看，目前市場(chǎng)上的招商人員基本都是 營(yíng)運(yùn) 出身的，也就是說(shuō)剛?cè)胄械臅r(shí)候是從事 營(yíng)運(yùn) 工作的，后來(lái)隨著職業(yè)生涯的發(fā)展而轉(zhuǎn)行從事招商工作。對(duì)他們來(lái)講，從事招商工作是比從事 營(yíng)運(yùn) 工作更高一級(jí)的職業(yè)階段，讓招商人員在開(kāi)業(yè)后轉(zhuǎn)做 營(yíng)運(yùn) ，在他們看來(lái)是走回頭路，而對(duì) 營(yíng)運(yùn) 的人來(lái)講，以后從事招商工作是不久將來(lái)的職業(yè)發(fā)展方向；另一方面， 營(yíng)運(yùn) 工作重復(fù)而繁瑣，沒(méi)有招商工作那么有挑戰(zhàn)性，而多年招商工作的歷練，也很難讓他們回去做日復(fù)一日的、繁雜瑣碎的 營(yíng)運(yùn) 工作了。對(duì)一個(gè)招商人員來(lái)講，每個(gè)人手上或多或少都掌握一些關(guān)系良好商戶(hù)資源，這對(duì)他們來(lái)講是核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是可以謀求更高職位和收入的籌碼，所以他們?cè)谝粋€(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后會(huì)更愿意尋找新的商場(chǎng)來(lái)讓手上的資源發(fā)揮更大的價(jià)值，這就是招商人員流動(dòng)性大的主要原因之一。所以從招商人員的本身來(lái)講，他們是不愿意從事 營(yíng)運(yùn) 工作的，這就會(huì)使?fàn)I采合一的作用和效力大打折扣。
所以，一個(gè)購(gòu)物中心是采取營(yíng)采合一模式還是采取營(yíng)采分離模式要具體情況具體分析，但從目前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，營(yíng)采分離的模式更符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。
營(yíng)運(yùn) 和采購(gòu)（招商）是商業(yè)、零售業(yè)最核心的，既相對(duì)獨(dú)立卻又密不可分的兩大職能。營(yíng)采合一還是營(yíng)采分離，在超市和傳統(tǒng)百貨中，從來(lái)就不是爭(zhēng)論的話題，因?yàn)樵诔泻桶儇浿校?營(yíng)運(yùn) 和采購(gòu)（或招商）肯定不會(huì)是營(yíng)采合一的。近幾年隨著商業(yè)地產(chǎn)和購(gòu)物中心的發(fā)展，購(gòu)物中心有百貨化的趨勢(shì)，這過(guò)程中，產(chǎn)生了營(yíng)采合一好還是營(yíng)采分離好的爭(zhēng)論。
其實(shí)無(wú)論是營(yíng)采合一還是營(yíng)采分離，本身并沒(méi)對(duì)錯(cuò)或好壞，都有優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)：
模式
優(yōu)點(diǎn)
缺點(diǎn)
營(yíng)采合一
減少溝通協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，與商戶(hù)關(guān)系好，了解商場(chǎng)規(guī)劃和商戶(hù)，更有利于后續(xù)的招商調(diào)整
從招商轉(zhuǎn)入 營(yíng)運(yùn) 后對(duì)商戶(hù)的管理力度較弱，較易滋生灰色地帶，招商人員的離職對(duì) 營(yíng)運(yùn) 有較大影響。
營(yíng)采分離
專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，招商與運(yùn)營(yíng)相互配合又相互制約減少灰色地帶，運(yùn)營(yíng)管理力度較強(qiáng)
增加溝通協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，可能出現(xiàn)相互推諉甚至對(duì)立現(xiàn)象
在各種模式都有優(yōu)缺點(diǎn)的情況下，適合的就是最好。對(duì)購(gòu)物中心而言究竟是營(yíng)采合一好還是營(yíng)采分離好？根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)分析：
從購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，目前有兩種主流模式，即純租金模式（傳統(tǒng)購(gòu)物中心）和聯(lián)營(yíng)模式（購(gòu)物中心百貨化）。如果是前者，則營(yíng)采合一是合適的，因?yàn)樽饨鹦偷馁?gòu)物中心開(kāi)業(yè)后的 營(yíng)運(yùn) 深度和難度都不大，而且招商人員也了解自己所招的商戶(hù)，轉(zhuǎn) 營(yíng)運(yùn) 后可以更好的與商戶(hù)進(jìn)行溝通。如果是后者，則營(yíng)采分離是合適的，因?yàn)槁?lián)營(yíng)模式的購(gòu)物中心，商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)好壞直接與商場(chǎng)收益有關(guān)，所以對(duì)商戶(hù)的管理深度和難度都比較大，如果營(yíng)采一合，則很難很好地兼顧招商和運(yùn)營(yíng)，而營(yíng)采分離則是專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，有利于招商和 營(yíng)運(yùn) 工作的推進(jìn)。
從購(gòu)物中心所在的地域來(lái)看，北方的購(gòu)物中心多采用營(yíng)采合一模式，而南方購(gòu)物中心多采用營(yíng)采分離模式。因?yàn)榻鼛啄陙?lái)南方的購(gòu)物中心發(fā)展非常迅速，但行業(yè)中專(zhuān)業(yè)的招商人才奇缺，招商人員的工作機(jī)會(huì)和薪資待遇也連年攀升，這讓招商人員不會(huì)安心于一個(gè)項(xiàng)目里長(zhǎng)期發(fā)展，而一個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后的 營(yíng)運(yùn) 工作則要求成本控制、安全、穩(wěn)定、細(xì)水長(zhǎng)流，這與招商人員的心理期望是相違背的。對(duì)此企業(yè)方也無(wú)可奈何，市場(chǎng)如此，唯有順應(yīng)之，先把招商做好再說(shuō)。所以南方的購(gòu)物中心多用營(yíng)采分離，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后，即使招商人員全走了，起碼還有一個(gè)穩(wěn)定的 營(yíng)運(yùn) 團(tuán)隊(duì)，如果商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，還可以讓 營(yíng)運(yùn) 的人兼做招商調(diào)整。北方購(gòu)物中心雖然目前較多采用營(yíng)采合一模式，但隨著行業(yè)的發(fā)展或?qū)?huì)迫使更多的購(gòu)物中心實(shí)行營(yíng)采分離模式，這亦未可知。
從招商人員的角度來(lái)看，目前市場(chǎng)上的招商人員基本都是 營(yíng)運(yùn) 出身的，也就是說(shuō)剛?cè)胄械臅r(shí)候是從事 營(yíng)運(yùn) 工作的，后來(lái)隨著職業(yè)生涯的發(fā)展而轉(zhuǎn)行從事招商工作。對(duì)他們來(lái)講，從事招商工作是比從事 營(yíng)運(yùn) 工作更高一級(jí)的職業(yè)階段，讓招商人員在開(kāi)業(yè)后轉(zhuǎn)做 營(yíng)運(yùn) ，在他們看來(lái)是走回頭路，而對(duì) 營(yíng)運(yùn) 的人來(lái)講，以后從事招商工作是不久將來(lái)的職業(yè)發(fā)展方向；另一方面， 營(yíng)運(yùn) 工作重復(fù)而繁瑣，沒(méi)有招商工作那么有挑戰(zhàn)性，而多年招商工作的歷練，也很難讓他們回去做日復(fù)一日的、繁雜瑣碎的 營(yíng)運(yùn) 工作了。對(duì)一個(gè)招商人員來(lái)講，每個(gè)人手上或多或少都掌握一些關(guān)系良好商戶(hù)資源，這對(duì)他們來(lái)講是核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是可以謀求更高職位和收入的籌碼，所以他們?cè)谝粋€(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后會(huì)更愿意尋找新的商場(chǎng)來(lái)讓手上的資源發(fā)揮更大的價(jià)值，這就是招商人員流動(dòng)性大的主要原因之一。所以從招商人員的本身來(lái)講，他們是不愿意從事 營(yíng)運(yùn) 工作的，這就會(huì)使?fàn)I采合一的作用和效力大打折扣。
所以，一個(gè)購(gòu)物中心是采取營(yíng)采合一模式還是采取營(yíng)采分離模式要具體情況具體分析，但從目前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，營(yíng)采分離的模式更符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。
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