商業地產的發展是一門外行看熱鬧、內行看門道的科學。麥肯錫咨詢公司曾對目前世界上倫敦的卡納比街和牛津街、巴黎的香榭麗舍大街、米蘭的蒙特拿破侖大街、巴塞羅那的蘭布拉斯大道、芝加哥的密歇根大道、紐約的時代廣場、新加坡的濱海大道和東京的銀座等9個一流的商業街區進行研究，結果表明，世界一流商業中心街區的形成，有賴于幾個關鍵性的影響因素：豐富的歷史，獨特的建筑和商業格局、多元化的商業功能、知名的骨干商戶、便捷的公共設施和愉悅的環境等關系。

　　在這套綜合系統當中，考察的指標甚為繁復。根據此次采訪，特為讀者整理出三個 商鋪投資 的一般性規律供參考。


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　　規律


　　 商鋪投資 不怕“老”


　　購物中心在中國經濟發達地區，如北京、上海、廣州、深圳特區等已有不少成功的典范。以存在一兩家的大型購物中心形成商業圈核心，帶旺周邊不同類型的商業項目，已經是廣州商業圈的固定發展模式。中華廣場帶動周邊較場西路一帶、流行前線以及地王廣場等項目的興旺，而天河城-正佳廣場一帶則更為周邊體育西路、天河南、正佳M層商鋪等地上地下商鋪帶來滾滾客流。


　　仲量聯行商鋪部主管林世松介紹說，商鋪作為一種地產的投資方向，與寫字樓和住宅具有很大的差異特性。“商鋪最大的優點在于它不會老。”林分析說，商鋪關鍵是看客流量的增減帶來的價值漲跌，而一般不隨樓齡的增長出現價值遞減的情況。此外，商鋪的租金收益上比住宅租金收益來得更有保障，他舉例說，業主放租給知名零售商品牌收益上比住宅放租給個人更為有保障，“你租給匯豐銀行開店的話，那就不需要擔心租金被拖欠啦，對不對？”


　　但林同時指出， 商鋪投資 的難度比住宅來得更大，“眼光要很準，說不定買的是商鋪，后來就變成倉庫了。”而且，對于商鋪所處的地段，將會帶來的客流量以及周邊經營范圍羊群效應的影響，決定商鋪將放租的行業，行業前景又是如何的？這些問題都需要投資者做一番詳細的考察和研究。


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　　規律


　　客流是根本


　　“再高端的定位也少不了客流量的支撐。”林世松解釋說，盡管太古匯、太陽城、SeasonsMall等項目都不約而同定位為高端消費，但依據目前公開的資料來看，以這些大型購物中心的規劃體量來看，即使全部引進國內外一線品牌，也會出現購物中心招商“吃不飽”的現象，必然有二線消費品類的補充，而這一塊所需要的正是客流量強有力的支撐。因此，客流量對于所有類型的大型購物中心來說都是必不可少的考察因素。


　　段宏斌也持相同的觀點：“盡管高端品牌對交通和客流不是特別依賴，但客流越多也越好，存在一個展示面的問題。”


　　段宏斌在其出版的相關地產策略書籍中提到，客流這一考察指標的背后，隱含交通配套、人氣等諸多因素。以交通為例，公交、地鐵、快速路、停車場等交通線路或設施不利，將使人流路線不理想，嚴重影響經營，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。像天河城地處廣州地鐵一號線和三號線交接處，為客流帶來了不少的貢獻。


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　　規律


　　發展商經營能力要考察


　　此外，以大型購物中心為核心輻射開來的商業圈，購物中心發展商的經營能力也是重要的考察因素。“檔次高，租金不一定高。”林世松一語道破發展商經營能力方面的重要性。


　　“開發商的定位和經驗能力都會為周邊商鋪的投資帶來不確定性。”段宏斌告訴記者，在廣州也有不少購物中心運營慘淡的例子，“像光明廣場，并非地段不好，但為什么做不起來，還是看發展商的人為因素。”


　　“至少3-5年才能發展得比較成熟。”林世松告訴記者，即使是10年前開始營業的天河城，還有2005年起步的正佳廣場，對周邊商鋪的輻射效應也是近一兩年來才算步入穩定增值的成熟階段。


　　業內認為，一些新商圈的成熟一般也需要若干年，開店必須要有能堅持長期經營的實力，因消費人口的培育和成長需要一定的過程。


　　據介紹，評估一個商圈是否成熟有一個簡單的方法：著名連鎖店和品牌店是否進駐。例如，餐飲業的標志品牌麥當勞，服裝業的標志品牌班尼路、佐丹奴等是否進駐該地段，該類型的商戶在選擇店址前都會做足大量細致的市場調查。

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本文來源： 商鋪投資的三個一般規律