如果說剛需住宅是廣大屌絲痛點(diǎn)，那么商鋪投資則是大小土豪們的興趣點(diǎn);買個(gè)商鋪來收租，買個(gè)商鋪來抵御通脹，買個(gè)鋪來養(yǎng)老，買個(gè)商鋪來做子女教育基金，買個(gè)商鋪來做旅游基金，顯然比再買N套住宅，或存銀行定期更靠譜兒一點(diǎn)。既然商鋪是正在發(fā)熱的亮點(diǎn)，那么如何愉快地把鋪?zhàn)油扑]給大小土豪，是 招商 顧問時(shí)時(shí)面對并思考的問題。
既然 招商 人員的頭銜已經(jīng)上升到了“顧問”的高度，而對“顧問”的要求則必然是專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，為了不辜?fù)“顧問”的稱謂， 招商 人員的確需要多多給自己充電，構(gòu)建系統(tǒng)、博聞、專業(yè)的顧問素養(yǎng)。
一、首先，你要學(xué)會像土豪一樣思考關(guān)于投資這回事兒
屌絲的痛苦是手里錢太少，土豪的痛苦是太多錢躺在銀行賬戶里睡大覺，而沒有成為下金蛋的母雞。因此，理解土豪們?nèi)粘ｊP(guān)注的投資組合及選項(xiàng)就顯得尤為重要。
土豪們手里的錢的投向，大致可以分為金融證券化的投資，如高凈值理財(cái)、信托、股市、小貸，P2P，不要說余額寶，5%以下的年化收益率很難入土豪法眼的……資產(chǎn)類投資，買寫字樓、買商鋪、買住宅……實(shí)業(yè)類投資選項(xiàng)：“天使投資”投移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)黑馬，投餐飲風(fēng)向標(biāo)，投工程……這就海了去了……
大致了解了土豪的投資選項(xiàng)后，那么學(xué)習(xí)一下各種投資選項(xiàng)的收益對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)以及不同投資組合之間的收益、風(fēng)險(xiǎn)的比較關(guān)系，然后從中梳理出商鋪投資的N大理由，這樣鋪?zhàn)?招商 的說服邏輯就通了……當(dāng)然，這適用于引導(dǎo)有錢但暫時(shí)沒有想到買鋪?zhàn)拥耐梁缹ν顿Y商鋪的興趣;對于已經(jīng)來看鋪?zhàn)拥耐梁?，以上N大理由或許可以堅(jiān)定其投資鋪?zhàn)拥男判摹?/div>
TIPS：作為 招商 顧問需要做的功課，適時(shí)了解當(dāng)下各類投資產(chǎn)品的收益率及其走勢。
二、你要對消費(fèi)品及服務(wù)類業(yè)態(tài)的市場行情有所了解
如各業(yè)態(tài)的選扯要求，各業(yè)態(tài)的良好平均的經(jīng)營坪效(月度)，各業(yè)態(tài)的大致毛利水平，各業(yè)態(tài)指向的目標(biāo)人群，各業(yè)態(tài)的工程物業(yè)條件要求，各業(yè)態(tài)大致可承受的租金水平，各業(yè)態(tài)大致的面積需求范圍，各業(yè)態(tài)要求的最短合約期 ……當(dāng)然，以上數(shù)據(jù)的獲得需要很長時(shí)間的積累，不是一蹴而就的。
然后，要做一個(gè)專業(yè)方面的有心人，隨時(shí)刷新自己腦子里的各類最新資訊，而此類資讀大致可以分為如下幾個(gè)方面：
1、周邊半徑3KM范圍的類比項(xiàng)目的經(jīng)營狀況，如出租率，分層租金水平，物業(yè)管理費(fèi)水平，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。
2、周邊半徑3KM范圍在售項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析，從中找出項(xiàng)目的比較優(yōu)勢。
3、未來3-5年的城市、交通、住區(qū)、商貿(mào)發(fā)展規(guī)劃對本案的影響 。
4、當(dāng)下樓市總體態(tài)勢，政府宏觀政策、銀行信貸、稅制、證券市場可能發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的變化對商鋪投資的影響。
5、用腳或用車去丈量10-15分鐘范圍的城市空間及此空間內(nèi)人群數(shù)量、結(jié)構(gòu)、每天的行為軌跡及對應(yīng)的消費(fèi)需求，與消費(fèi)需求對應(yīng)的各種業(yè)態(tài)。
TIPS:少看八卦，多看財(cái)經(jīng)、樓市資訊，用知識來武裝自己的大腦，用行動(dòng)去感知周邊的社會生活。
三、做一個(gè)心中有“數(shù)”的人，會算賬，會做報(bào)表，并看得懂報(bào)表
1、在已知市場月租金水平及售價(jià)的情況下，會算年化租金回報(bào)率
A、年化租金回報(bào)率=1/投資回收年限
B、 投資回收年限=銷售單價(jià)/預(yù)期市場月租金單價(jià)均值×12
預(yù)期市場月租金單價(jià)：來自于對周邊類比商鋪的市場調(diào)研，同時(shí)該預(yù)期市場月租金單價(jià)應(yīng)當(dāng)設(shè)定為交房后未來5-10年平均值，要考慮基于周邊變化、物價(jià)指數(shù)的變化所引發(fā)的每年租金遞增比率預(yù)判。
TIPS：這個(gè)公式非常適用于 招商 顧問為客戶提供商鋪投資回報(bào)的比較分析。
2、在已知市場月租金水平及預(yù)期年租金回報(bào)率的情況下，會測算銷售定價(jià)
銷售單價(jià)=預(yù)期市場月租金單價(jià)×(1年租金回報(bào)率)×12
這個(gè)公式其實(shí)是公式 1的反向應(yīng)用，對于做銷售定價(jià)的人員來講比較有用。
TIPS：以上兩個(gè)公式都是基于對周邊市場租金水平的調(diào)研或預(yù)測為基礎(chǔ)，核心在于預(yù)期租金是交房后未來5-10年的租金均值的預(yù)測。計(jì)算公式之所以分步表達(dá)，主要是利于理清計(jì)算的邏輯關(guān)系。
四、要懂點(diǎn)心理學(xué)，要做到胸有成竹，對項(xiàng)目、對周邊、對商鋪要如數(shù)家珍
王婆賣瓜式的銷售已不適合移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代信息對等與透明的潮流了;同樣的，王婆賣瓜式的銷售或許會侮辱見多識廣的土豪的智商、財(cái)商、情商;因此誠懇而富于前瞻性的溝通 ，不講這是最好投資選擇，而講這是一個(gè)合適投資選項(xiàng)或許更容易讓土豪認(rèn)同。對于客戶的不同意見，一笑而過或許比一分高下，爭個(gè)是非對錯(cuò)高明很多。
對所售商鋪的工程物業(yè)條件要做到爛熟于胸，把商鋪平面圖放大到A3尺寸，然后把每個(gè)商鋪的建面、套內(nèi)面積、開間、進(jìn)深、層高、上下水管徑、煙道橫截面積、電量、燃?xì)狻⒖照{(diào)室外機(jī)尺寸、店招尺寸、附近電梯、步行梯、門前廣場、停車位等一系列的信息數(shù)據(jù)都標(biāo)注上去，有了這些數(shù)據(jù)即便遇到世界500強(qiáng)的大主顧，你也可以應(yīng)對自如……
五、知道給好鋪?zhàn)右粋€(gè)具象的定義，然后與自身項(xiàng)目對行比較分析
好鋪?zhàn)颖仨殱M足的剛性條件：
1、地段成熟，現(xiàn)在不熟，可預(yù)期的未來(2年內(nèi))成熟也是成立的;
2、周邊人多，哪怕全是過路的，但商鋪一定要位于主人流動(dòng)線上，否則再多的人也和你沒什么關(guān)系;
3、可視性好，容易被看到;
4、行人方便到達(dá);
5、開間進(jìn)深比不超過1：4都可以接受;開間進(jìn)深比小于或等于1：2商鋪基本就是傳說，太稀少了，而且除了零售類別之外，如果做餐飲其實(shí)并不算好用;
6、可以做餐飲，也就是說水、電、煙道、燃?xì)鈽訕佣加?，這樣的商鋪業(yè)態(tài)適應(yīng)性廣泛，出租的概率也就更大了。
7、有獨(dú)立的外向性店招位，行人在馬路上就可以輕松看到的店招才有意義;
8、有獨(dú)立的空調(diào)室外機(jī)位;
好鋪?zhàn)拥募臃謼l件：
9、有外擺區(qū)或露臺，且露臺進(jìn)深不小于4米，這樣就可以在商鋪外至少可以1組1.5米以內(nèi)的卡座;
10、有廣場，如果廣場還可以地面停車的話就更棒了;
11、有不錯(cuò)的觀景臨窗面;
12、臨軌道站或公交站點(diǎn);
13、與人氣型主力店為鄰。
六、像孔乙己一樣思考，可以紙上談兵的給商鋪提升價(jià)值感
1、老孔的經(jīng)典故事就是懂得“茴香豆”的“茴”字的四種寫法，商鋪 招商 顧問完全可以沿此思路，把一個(gè)鋪?zhàn)幼龀鯪種出租劃分可能，核心就是琢磨把一個(gè)商鋪切分成多個(gè)更小單元出租的方式，商鋪由1變N，這樣商鋪的總體租金收益必然會大幅度提升，對應(yīng)商鋪銷售價(jià)值感也會有所提升。
2、商鋪收益與融資功能：
2.1租金收入，這個(gè)一定會有的，只是高低的問題;對于地段特別好的商鋪或許還會產(chǎn)生廣告等其它收入。
2.2商鋪資產(chǎn)增值溢價(jià)，這個(gè)是不確定的;如果周邊環(huán)境趨好或物價(jià)指數(shù)持續(xù)攀高，則商鋪市場售價(jià)必然走高;但是如果周邊環(huán)境惡化的話，原住民遷出，商鋪或許就會貶值;
2.3商鋪的融資功能，主要表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)抵押貸款和經(jīng)營性租賃收入抵押貸款兩個(gè)方面，一般的小業(yè)主或許只能做到第一個(gè)。
七、構(gòu)建自己的圈層影響力，想辦法和土豪交朋友
坐等排位，那是上個(gè)時(shí)代的做法了;移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的今天，當(dāng)然有必要借助信息手段，把手機(jī)中的各種社交應(yīng)用(包括陌陌)當(dāng)成 招商 的利器;同時(shí)既然大家都有朋友圈，那么想辦法和土豪的朋友圈構(gòu)建交集，然后潤物細(xì)無聲的把商鋪投資資訊滲透到土豪的朋友圈中去吧……
總的來講，商鋪本質(zhì)就是一種純粹的投資選項(xiàng)，既然是一種投資行為，做為顧問就必須學(xué)會像生意人一樣思考，沿著此種思路或許商鋪 招商 就如庖丁解牛一般，游刃有余。樂發(fā)網(wǎng)超市批發(fā)網(wǎng)提供超市貨源信息,超市采購進(jìn)貨渠道。超市進(jìn)貨網(wǎng)提供成都食品批發(fā),日用百貨批發(fā)信息、微信淘寶網(wǎng)店超市采購信息和超市加盟信息.打造國內(nèi)超市采購商與批發(fā)市場供應(yīng)廠商搭建網(wǎng)上批發(fā)市場平臺,是全國批發(fā)市場行業(yè)中電子商務(wù)權(quán)威性網(wǎng)站。
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